Loi pinel 2015

Démembrement d’une SCI pour réussir sa succession

Une SCI ou société civile immobilière est un outil patrimonial destiné à faciliter la transmission de patrimoine dans le cas d’une succession ou d’une donation. En effet, grâce à l’adhésion à une SCI, les associés membres d’une même famille ou non échappent aux contraintes de l’indivision.

Démembrer une SCI, le principe

Dans un démembrement, le droit exercé sur la pleine propriété est scindé en deux ; il y a d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété. Ainsi, seul l’usufruit ou la nue-propriété peut faire l’objet d’une donation. Un propriétaire à faibles ressources peut opter pour la conservation de l’usufruit en ce sens qu’il pourra jouir des revenus issus de la mise en location du bien.

En revanche, s’il s’agit d’un bien plus conséquent, il est judicieux de ne conserver que la nue-propriété. En démembrant une SCI, le principe de l’indivision n’a donc plus lieu, qu’il s’agisse d’un cas de divorce, de décès ou de séparation : la SCI représente en effet un instrument efficace pour réussir sa succession.

La SCI, quelle fiscalité ?

Outre l’aspect civil que revêt la SCI, elle propose également un volet fiscal plus ou moins particulier. Les SCI ne sont pas assujetties à la tenue d’une comptabilité commerciale dans le cas où elles optent pour le régime de l’imposition sur les revenus. Les associés d’une SCI sont imposables d’office à l’IR : ceux-ci doivent déclarer annuellement les revenus qu’ils perçoivent, dont le montant est défini par rapport au nombre de parts détenues. Dans le cas d’un démembrement, le nu-propriétaire est assujetti au paiement de la taxe afférente à une éventuelle plus-value à la revente, et l’usufruitier au paiement de la taxe foncière relative aux recettes locatives enregistrées.

La SCI peut par ailleurs choisir d’être assujettie au paiement de l’impôt sur les sociétés. L’imposition à l’IS quant à elle est alors fixée dès la création de la SCI : ce sera cette dernière qui supportera le paiement des impôts et non plus les associés membres.

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