Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, certaines ayant conquis le circuit de la pierre-papier depuis plusieurs années, tandis que d’autres sont apparues récemment. Le choix d’une SCPI ne dépend pas certes de ce paramètre, mais la question se pose tout de même s’il est plus intéressant d’investir dans des SCPI historiques ou plutôt dans les récentes, voire les toutes jeunes qui viennent d’intégrer le marché. Dans cet article, nous mettrons en avant les avantages et les inconvénients pour chacun de ces types de SCPI.
Les SCPI historiques
Les premières SCPI sont apparues dans les années 1960 ; celles-ci ont eu l’avantage d’exploiter les différentes localités, en investissant en majorité à Paris et dans les régions françaises où la demande locative a toujours été élevée.
Par ailleurs, le taux de rendement interne (TRI) pour ces SCPI est connu. Rappelons que ce taux est la moyenne des rendements annuels réalisés par la SCPI – c’est-à-dire le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il est possible de faire ressortir le TRI sur 5 ans, sur 10 ans ou encore sur 15 ans et plus pour les SCPI les plus âgées. Ce qui permet d’apprécier les performances de la SCPI dans la durée.
Les SCPI âgées ont eu le temps de se constituer des réserves qui sont puisées à partir des loyers perçus directement des locataires. Ainsi, ceux-ci sont déduits de ces provisions qui sont les reports à nouveau (RAN) et les provisions pour gros travaux (PGE) avant d’être convertis en dividendes à distribuer auprès des investisseurs.
Les SCPI récentes
Les SCPI récentes et celles qui viennent d’avoir été fraîchement lancées sur le marché investissent plutôt dans les régions non encore exploitées par leurs aînées. Elles ciblent d’autres actifs en Île-de-France et en région parisienne. Elles mettent en place des stratégies d’acquisition en tenant compte des opportunités de chaque région et de chaque catégorie d’actifs.
Quant aux toutes dernières SCPI, elles ont pour avantage de partir à la conquête des frontières et investissent ainsi en zone euro, voire dans de nombreux autres pays étrangers. Cela tout en s’inspirant des stratégies gagnantes de leurs aînées. On peut d’ailleurs constater que ces SCPI réalisent d’excellents rendements, même en pleine période de crise. Ce qui est le cas par exemple des suivantes : Neo, Eurion, Iroko Zen, Kyaneos Pierre, etc. Cependant, leur TRI n’est pas disponible et leur véritable performance sur la durée n’est donc pas déterminée.
Les SCPI récentes n’ont pas encore de RAN ni de PGE, mais les sociétés de gestion ont mis en place leur propre approche en cas de gestion de crise nécessitant de débloquer des fonds de secours.
Comment faire son choix ?
Ce n’est pas toujours en fonction de l’année de création de la SCPI que l’on peut mesurer ses performances. Avec la crise économique qui a ébranlé les marchés, celui de l’immobilier a, lui aussi, connu certaines mutations, notamment en ce qui concerne les demandes dans certaines typologies d’immeubles. Le plus intéressant serait donc de déterminer la composition du parc immobilier.
Par ailleurs, c’est plutôt l’expérience de la société de gestion qu’il faut examiner de près : plus celle-ci en a réalisé plusieurs années dans l’exploitation de ses SCPI, plus les stratégies s’affermissent. Important également de se tourner vers les opérateurs à forte capitalisation et ayant enregistré de bons résultats sur les trois derniers exercices de préférence.
Rappel sur les avantages de souscrire à des SCPI
Les SCPI sont des produits de placement qui permettent d’encaisser des revenus complémentaires issus de l’exploitation immobilière. Étant gérées par des professionnels, elles ne nécessitent aucune contrainte de la part de l’investisseur souscripteur de parts, ce qui en fait leur attrait, en plus de leur rendement élevé – qui était de 4.18% en 2020.
